多伦多公寓为什么这么贵?一文告诉你公寓成本支出真相

来源:加国无忧 51.CA | 发布日期:2024-08-20 16:59

多伦多的公寓价格动辄百万,那么一套新公寓的价格真的值一百多万元吗?开发商卖一套公寓到底赚多少钱?政府各项税费收了多少?读完此文相信你就全明白了。

图源:51记者拍摄

尽管多伦多新房市场的销售量跌至历史低点,但价格仍相对坚挺——根据Altus Group为建筑行业和土地开发协会(BILD)提供的数据,6月份新公寓的基准价格约为121万加元。

开发商表示,建筑成本的上涨和政府费用是导致价格上涨的主要原因。

开发商将军各级政府

今年7月,安省的一些开发商组成了一个联盟,向多伦多市、安省和联邦政府发出了一封公开信,要求对所有新建项目给予减税,将开发费用减少到2009年的水平,并根据通货膨胀进行调整。反对新房税的联盟(Coalition Against New-Home Taxes)由19位开发商组成,他们表示将会把节省下来的每一元费用都会让利给购房者,并愿意接受问责措施以确保他们这样做。

但这是开发商降低多伦多公寓成本的唯一途径吗?

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《多伦多星报》采访了开发商,并咨询了相关研究,详细分析了公寓的费用去向。总体而言,公寓的价格包括土地成本;建筑成本(如劳动力和材料);软性成本(如建筑师和律师的费用);政府费用;以及开发商利润。

开发商利润

开发商通常会将新公寓销售价格的15%作为利润,但利润率可以在12%到17%之间浮动,Republic Developments的总裁兼首席执行官Matt Young表示。这意味着开发商希望从一套售价121万加元的新公寓中获利18.15万加元。

Young表示,利润在很大程度上取决于项目的规模和时间表,时间较长的项目需要更高的利润率,以确保满足投资者长期投入资金的适当回报标准。

Young还表示,有时一个项目可能会“遇到成本超支”,导致利润率降至个位数,甚至亏损。

BILD总裁Dave Wilkes表示,项目通常需要8%到10%的利润率才能吸引投资者。

利润的估计各不相同;加拿大贷款和住房公司(CMHC)在2022年对多伦多、温哥华和蒙特利尔的开发项目进行了分析,发现开发商通常计划获得10%到15%的利润。

土地成本

Wilkes表示,土地价格因“市场因素”而异,例如位置、规模和购买时间,并指出任何接近完工的公寓所用的土地都已在数年前购买。

Wilkes表示,价格变化太大,难以给出平均值,但Young表示,在城市中较昂贵的区域,土地成本可能占开发商投入成本的10%,而在较便宜的区域则可能低至4%。

他估计,平均而言,多伦多的土地成本占开发商费用的7.5%,如果开发商获得15%的利润,那么土地成本将占销售价格的6.375%,这相当于121万加元公寓价格中有约77,138加元是土地成本。

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“硬性”建筑成本

开发商还必须考虑硬性成本,包括建筑材料、设备和劳动力。Young表示,这些费用通常占开发商投入成本的40%至45%,具体取决于设计、装饰和使用的产品。

这将占总销售价格的34%到38%,如果开发商获得15%的利润;对于一套售价121万加元的公寓,建筑成本约为411,400加元至459,800加元。

Wilkes表示,对于中层建筑,硬性成本约为每平方英尺280至400加元,而对于高层建筑,则为每平方英尺365至500加元。

如果建筑有地下停车场,成本将增加每平方英尺175至300加元,他说,中层建筑的成本可能较低,而高层建筑的成本可能较高。

软性建筑成本(不包括政府费用)

软性成本包括支付给建筑师、工程师、律师和其他专业人士的费用。这些费用还包括市场营销、项目管理、利息和应急费用。Young表示,这些支付占投入成本的22%左右。

占总销售价格的18.7%左右,即121万加元中有226,270加元是软性成本。

政府费用

在建造公寓时,开发商必须支付政府费用,这些费用包括开发费用、密度付款和许可费,以及税费。Young表示,总的来说,它们占投入成本的27%,如果开发商获得15%的利润,占总销售价格的22.95%。对于一套售价121万加元的公寓,政府费用约为277,695加元。

开发商联盟表示,特别是开发费用在过去15年中急剧增加。Young表示,它们占投入成本的9.7%,这将占总销售价格的8.2%。

市政府表示,开发费用有助于支付新开发项目所需的基础设施费用,如道路、交通、供水和排污基础设施、社区中心以及消防和警察设施。它们根据拟建单位的数量和类型计算。

CMHC2022年报告发现,如果建筑商无需支付许可费、市政费、担保费、开发费用或密度付款,多伦多高层公寓的投入成本可能会减少约15%。(该研究分析了一个24层、200个单位、平均单位面积为650平方英尺的高层建筑场景。)

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开发商还必须支付商品及服务税(HST),当买家打算将房屋作为主要居住地时(而投资者则支付自己的税款),但存在部分退税。

BILD的发言人表示,HST通常包含在新公寓的销售价格中,并包括任何可获得的HST退税。买家将直接承担HST的全部金额(减去省级退税),而不是在成交时作为额外费用支付,而是在销售价格的一开始就承担,并且仅能获得省级部分HST的退税。

对于省级部分,购房者可以保留75%的HST税款,最高可达24,000加元。联邦退税的36%仅适用于价格低于35万加元的房屋,价格高达45万加元的房屋可享受较小的优惠。

Wilkes表示,价格低于35万加元的房屋在大多伦多地区几乎就没有。

那么,公寓成本可以在哪里削减?

为了降低私营市场的公寓价格,一位城市规划师建议适度调整开发费用,并表示在公共部门,政府可以将公共土地租赁给非营利组织,以提供可负担的住房,从而降低他们的土地成本。

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多伦多都市大学城市与区域规划学院教授、大都市大学城市研究与土地开发中心创始主任David Amborski解释说,市政当局每年都会根据建筑成本价格指数来增加开发费用。虽然当开发费用法案在1990年代推出时,这些费用是合理的,但他说它们现在“远远超过”了通胀率。

他表示,这对开发商非常不利,并补充说他所在的2022年省级住房可负担性工作组同意这些费用需要改变。

市政府则表示,开发费用对维持城市增长至关重要,取消它们意味着更高的财产税或使用费,或者服务质量下降。